Est-ce que je peux déduire les frais de notaire en LMNP ?

Oui, au régime réel, de deux façons au choix : en charges l’année de l’achat, ce qui crée en général un déficit reportable dix ans sur vos seuls bénéfices LMNP, ou incorporés au prix d’acquisition et amortis avec les composants du bâti sur plusieurs décennies. Au micro-BIC, rien ne se déduit : l’abattement forfaitaire couvre tout.

Peut-on changer d’option après la première année ?

Non. Le choix se matérialise par le traitement comptable retenu à la première clôture et il est irrévocable pour le bien concerné. Impossible, trois ans plus tard, de réintégrer en amortissement des frais passés en charges, ni l’inverse. C’est pour cela que la question se pose à la création du logement, avant toute clôture.

Que choisir si j’hésite entre charges et amortissement ?

Incorporer. Sur dix ans, les deux options déduisent à peu près la même chose, mais l’incorporation ne crée pas de déficit à surveiller, ne se périme pas et donne un amortissement plus élevé pendant toute la durée de détention. Les charges ne gagnent que si les loyers sont élevés dès la première année ou si vous comptez revendre vite.

Les frais de dossier et de garantie du prêt font-ils partie des frais d’acquisition ?

Non. Les frais liés à l’emprunt (dossier, garantie, hypothèque, courtage) sont des charges financières, déductibles l’année de leur paiement, quelle que soit l’option prise pour les frais de notaire. Les frais d’acquisition au sens strict sont les droits de mutation, les émoluments du notaire, les formalités et, si vous les payez, les frais d’agence.

Frais de notaire en LMNP : en charges ou en amortissement ? L’option à prendre une seule fois

Par Juliano Majally · 30 octobre 2026 · 6 min de lecture

Les frais d’acquisition peuvent être déduits la première année ou incorporés au prix et amortis. Option irrévocable : comment choisir avec un exemple à 200 000 €.

Sur un appartement ancien à 200 000 €, les frais de notaire font environ 15 000 € et les frais d’agence quelques milliers d’euros de plus. Ce n’est pas rien, et la façon dont vous les traitez la première année engage toutes les suivantes. Voici les deux options, et comment j’ai raisonné pour mon dossier.

Ce qu’on appelle « frais d’acquisition »

Les droits de mutation (la plus grosse part, environ 5,8 % du prix dans la plupart des départements), les émoluments du notaire, les frais de formalités, et les frais d’agence si c’est vous qui les payez. Les frais liés à l’emprunt (frais de dossier, garantie, hypothèque) n’en font pas partie : ils sont des charges financières, déductibles l’année du paiement.

Option 1 : en charges, la première année

Vous déduisez les 15 000 € d’un coup sur le premier exercice. Comme les loyers de la première année couvrent rarement une telle somme, vous créez un déficit. Attention à deux points :

Le déficit LMNP ne s’impute pas sur vos salaires : il se reporte uniquement sur vos bénéfices LMNP des dix années suivantes.
Pendant ces années, l’amortissement, lui, est plafonné par l’article 39 C : il ne peut pas creuser le déficit. En pratique, le déficit de frais de notaire s’épuise au fil des années bénéficiaires, et l’amortissement différé s’accumule derrière.

Cette option va bien quand les loyers sont élevés dès la première année (le déficit se résorbe vite) ou quand vous pensez conserver le bien moins de dix ans.

Option 2 : incorporés au prix, et amortis

Les frais s’ajoutent au coût d’acquisition et se répartissent entre les composants, au prorata. Comme pour le prix, la part terrain n’est pas amortissable. Sur 15 000 € de frais avec 15 % de terrain, 12 750 € s’amortissent avec le bâti, sur 15 à 50 ans selon le composant, soit quelques centaines d’euros par an pendant des décennies. Les 2 250 € affectés au terrain ne se déduisent jamais, sauf à la revente, où ils majorent le prix d’acquisition.

Cette option est plus lente mais plus sûre : rien ne se périme, et vous n’avez pas de déficit à surveiller sur la 2033-D. C’est l’option que mon cabinet avait retenue en 2025, et je l’ai gardée en reprenant le dossier dans Meublé : les composants du FEC portent le prix plus les frais, ventilés.

Une option irrévocable

Le choix se fait à la première clôture, par le traitement comptable que vous adoptez, et il est irrévocable pour ce bien (BOI-BIC-CHG-20-20-10). Vous ne pourrez pas, trois ans plus tard, réintégrer en amortissement des frais passés en charges, ni l’inverse. C’est pour cela que Meublé vous pose la question lors de la création du logement, et refuse de la changer après la première clôture.

Comment choisir : l’exemple à 200 000 €

Loyers 18 000 €, charges hors amortissement 6 000 €, amortissement annuel 7 000 €, frais d’acquisition 15 000 €.

En charges : la première année, le résultat avant amortissement est 18 000 − 6 000 − 15 000 = −3 000 €. Déficit de 3 000 € reportable dix ans ; amortissement de 7 000 € entièrement différé (39 C). L’année 2, résultat avant amortissement 12 000 € : les amortissements passent d’abord (7 000 € de l’année, puis 5 000 € pris sur le stock différé, dans la limite des 12 000 €), résultat 0. Le déficit de 3 000 € et les 2 000 € de stock différé restants servent l’année 3, amortissements d’abord, déficit ensuite.
Incorporés : l’amortissement annuel monte à environ 7 450 €. La première année, résultat avant amortissement 12 000 €, dotation 7 450 € déduite en entier, résultat fiscal 4 550 €. Pas de déficit, un peu d’impôt dès l’année 1, mais des amortissements plus hauts pendant toute la durée.

Sur dix ans, les deux options déduisent à peu près la même chose ; en charges, vous gagnez du temps au début, incorporés, vous gagnez de la simplicité et vous ne perdez rien au bout de dix ans. Si vous hésitez, incorporez.

Et la plus-value à la revente ?

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Les frais incorporés et amortis en font partie. En charges, ils ne sont pas des amortissements, mais ils ne majorent pas non plus le prix d’acquisition, puisqu’ils ont déjà été déduits. Sur ce point, les deux options se valent à peu près ; le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition reste applicable au calcul de la plus-value des particuliers, ce qui atténue la différence.

Questions fréquentes

Est-ce que je peux déduire les frais de notaire en LMNP ?: Oui, au régime réel, de deux façons au choix : en charges l’année de l’achat, ce qui crée en général un déficit reportable dix ans sur vos seuls bénéfices LMNP, ou incorporés au prix d’acquisition et amortis avec les composants du bâti sur plusieurs décennies. Au micro-BIC, rien ne se déduit : l’abattement forfaitaire couvre tout.
Peut-on changer d’option après la première année ?: Non. Le choix se matérialise par le traitement comptable retenu à la première clôture et il est irrévocable pour le bien concerné. Impossible, trois ans plus tard, de réintégrer en amortissement des frais passés en charges, ni l’inverse. C’est pour cela que la question se pose à la création du logement, avant toute clôture.
Que choisir si j’hésite entre charges et amortissement ?: Incorporer. Sur dix ans, les deux options déduisent à peu près la même chose, mais l’incorporation ne crée pas de déficit à surveiller, ne se périme pas et donne un amortissement plus élevé pendant toute la durée de détention. Les charges ne gagnent que si les loyers sont élevés dès la première année ou si vous comptez revendre vite.
Les frais de dossier et de garantie du prêt font-ils partie des frais d’acquisition ?: Non. Les frais liés à l’emprunt (dossier, garantie, hypothèque, courtage) sont des charges financières, déductibles l’année de leur paiement, quelle que soit l’option prise pour les frais de notaire. Les frais d’acquisition au sens strict sont les droits de mutation, les émoluments du notaire, les formalités et, si vous les payez, les frais d’agence.