Amortissement LMNP par composants : la méthode qu’appliquent les cabinets, expliquée
Par Juliano Majally · · 7 min de lecture
Terrain, gros œuvre, façade, installations, agencements, mobilier : durées, prorata temporis, plafond de l’article 39 C, avec un exemple chiffré.
L’amortissement est ce qui rend le régime réel si intéressant, et c’est aussi la partie que personne n’explique clairement. Quand j’ai récupéré le FEC de mon cabinet pour 2025, j’ai vu six lignes d’immobilisations avec des durées différentes, et j’ai voulu comprendre d’où elles venaient. Voici la méthode.
Le principe
Un appartement se dégrade avec le temps ; la comptabilité étale son prix sur sa durée d’usage. Chaque année, une fraction du prix passe en charge : c’est la dotation aux amortissements. Elle ne sort pas de votre poche, mais elle réduit votre résultat fiscal. Le mobilier suit la même logique, sur une durée plus courte.
Le terrain ne s’amortit pas
Un terrain ne s’use pas. Il faut donc sortir du prix une quote-part terrain avant d’amortir. En pratique, les cabinets retiennent 10 à 20 % en appartement, parfois plus en centre-ville ou sur la Côte d’Azur où le foncier pèse lourd. Sur mon dossier, le cabinet a retenu une part terrain, puis réparti le reste en composants.
La méthode par composants
Depuis 2005, le plan comptable demande de décomposer un immeuble en éléments qui n’ont pas la même durée de vie. Chaque composant est amorti en linéaire sur sa propre durée. Les répartitions et durées usuelles :
| Composant | Part du bâti | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 à 60 % | 40 à 80 ans |
| Façade, toiture, étanchéité | 10 à 15 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 % | 15 à 30 ans |
| Agencements intérieurs (cuisine, sols, peintures) | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et électroménager | valeur réelle | 5 à 10 ans |
Les pourcentages ne sont pas fixés par la loi : l’administration admet une répartition raisonnable et constante. Ce qui compte, c’est de garder la même méthode d’une année sur l’autre.
Prorata temporis en 30/360
L’amortissement commence à la mise en location (pas à l’achat). La première année est proratisée. Les cabinets comptent en convention 30/360 : chaque mois fait 30 jours. Un bien mis en location le 16 avril est amorti 8,5 mois la première année (du 16 au 30 avril, soit un demi-mois, puis 8 mois pleins). Meublé applique exactement cette convention, ce qui permet de retrouver au centime les dotations d’un dossier tenu par un cabinet.
Un exemple chiffré
Appartement acheté 200 000 €, part terrain 15 %, bâti 170 000 €, mobilier 8 000 €, mise en location le 16 avril.
- Gros œuvre 55 % = 93 500 € sur 50 ans : 1 870 € par an
- Façade et toiture 15 % = 25 500 € sur 25 ans : 1 020 €
- Installations 15 % = 25 500 € sur 20 ans : 1 275 €
- Agencements 15 % = 25 500 € sur 15 ans : 1 700 €
- Mobilier 8 000 € sur 7 ans : 1 143 €
Soit 7 008 € par an en année pleine, et 7 008 × 8,5 / 12 = 4 964 € la première année. Quand un composant est entièrement amorti (le mobilier au bout de 7 ans, les agencements au bout de 15), la dotation baisse d’autant.
Le plafond de l’article 39 C
En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. La dotation déductible de l’année est plafonnée au résultat avant amortissement, c’est-à-dire loyers moins charges. Si vos loyers moins charges font 3 000 € et votre dotation 7 000 €, vous déduisez 3 000 € et les 4 000 € restants sont différés. Ils ne sont pas perdus : ils se déduisent les années suivantes, dans la même limite, sans limitation de durée. Il faut donc tenir un stock d’amortissements différés d’une année sur l’autre, et le reporter sur la 2033-D. C’est l’une des lignes que l’on oublie le plus souvent quand on change de cabinet ou d’outil.
Le mobilier : seuil de 500 €
Un meuble ou un appareil de moins de 500 € HT peut passer directement en charge l’année de l’achat (petit équipement). Au-dessus, ou s’il fait partie d’un ensemble (une cuisine équipée achetée en plusieurs factures), il s’immobilise et s’amortit. Un ventilateur à 35 € est une charge ; un canapé à 900 € s’amortit sur 5 à 7 ans.
Et les frais d’acquisition ?
Frais de notaire et d’agence peuvent soit passer en charges la première année, soit s’incorporer au prix et s’amortir avec les composants. C’est une option irrévocable, prise à la première clôture. J’y consacre un guide à part : frais de notaire en LMNP.
Questions fréquentes
- Sur combien d’années amortit-on un appartement en LMNP ?
- Pas sur une seule durée : le bâti est découpé en composants, chacun amorti en linéaire sur sa durée propre. Gros œuvre 40 à 80 ans, façade et toiture 20 à 30 ans, installations 15 à 30 ans, agencements 10 à 15 ans, mobilier 5 à 10 ans. Sur un bien à 200 000 €, cela donne autour de 5 000 à 7 000 € de dotation par an.
- Est-ce que l’amortissement peut créer un déficit en LMNP ?
- Non. L’article 39 C du CGI plafonne la dotation déductible au résultat avant amortissement, c’est-à-dire loyers moins charges. L’excédent est différé et se déduit les années suivantes, dans la même limite, sans limite de durée. Il faut tenir ce stock d’amortissements différés d’une année sur l’autre et le reporter sur la 2033-D.
- L’amortissement commence-t-il à l’achat ou à la mise en location ?
- À la mise en location, pas à la date de l’acte. La première année est calculée au prorata, en convention 30/360 : un bien loué à partir du 16 avril est amorti 8,5 mois cette année-là. Les mois entre l’achat et la première location ne donnent lieu à aucune dotation.
- Quelle part de terrain faut-il retirer avant d’amortir ?
- Le terrain ne s’use pas, donc il ne s’amortit pas. Les cabinets retiennent en général 10 à 20 % du prix en appartement, davantage en centre-ville ou sur le littoral où le foncier pèse lourd. Aucun pourcentage n’est fixé par la loi : l’administration attend une répartition raisonnable, et surtout constante d’une année sur l’autre.