Est-ce que je peux rester au micro-BIC avec 18 000 € de loyers Airbnb en 2026 ?

Pas si le logement n’est pas classé : depuis les revenus 2025, le micro-BIC non classé s’arrête à 15 000 € de recettes par an, et au-dessus le réel s’applique d’office. Si le meublé est classé, le plafond est bien plus haut (77 700 € sur 2023-2025, chiffre 2026 à vérifier sur impots.gouv) et l’abattement passe à 50 %.

Quand faut-il opter pour le réel pour les revenus 2026 ?

L’option s’exerce auprès du SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente : pour 2026, au plus tard en mai-juin 2026. Si vous avez commencé l’activité en 2026, vous avez jusqu’à la date limite de votre première déclaration, au printemps 2027. L’option se reconduit ensuite tacitement d’année en année.

Combien d’impôt je paie au micro-BIC sur 12 000 € de loyers non classés ?

L’abattement de 30 % laisse 8 400 € imposables. À une tranche marginale de 30 %, cela fait environ 2 520 € d’impôt sur le revenu plus 1 445 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit près de 3 970 € pour l’année. Au réel, avec un emprunt et l’amortissement, le même logement donne souvent un résultat proche de zéro.

Le réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ?

Presque toujours quand vous avez un emprunt ou un bien acheté il y a moins de quinze ans, parce que l’amortissement efface le résultat. Le micro peut suffire pour un bien payé depuis longtemps, avec peu de charges et un classement qui donne 50 % d’abattement. Et depuis février 2025, une revente rapide avec forte plus-value mérite un calcul complet.

LMNP : réel ou micro-BIC en 2026 ? Comment choisir sans se tromper

Par Juliano Majally · 30 octobre 2026 · 6 min de lecture

Seuils 2026, abattements, ce que le réel change vraiment, et la question de la plus-value à la revente depuis février 2025. Un choix qui se fait avec des chiffres, pas des slogans.

C’est la première question que l’on se pose quand on met un meublé en location, et elle revient tous les ans. Je l’ai tranchée pour mon propre appartement en 2025 en faisant les calculs à la main. Voici ce qu’il faut savoir pour les revenus 2026, sans jargon inutile.

Le micro-BIC : simple, mais avec un abattement qui a fondu

Au micro-BIC, vous déclarez vos loyers bruts sur la 2042 C-PRO et l’administration applique un abattement forfaitaire. Rien d’autre à tenir. Depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025 et suivants, les règles sont les suivantes :

Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, à condition de rester sous 15 000 € de recettes par an.
Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, et location meublée longue durée : abattement de 50 %, sous un seuil de 77 700 € sur les revenus 2025. Ce seuil est revalorisé tous les trois ans ; l’application retient 83 600 € pour 2026, vérifiez le chiffre de l’année sur impots.gouv avant de vous décider.

Concrètement, avec 20 000 € de loyers Airbnb sur un studio non classé, vous êtes au-dessus de 15 000 € : le micro-BIC n’est même plus possible, le réel s’impose. Avec 12 000 €, le micro vous fait déclarer 8 400 € de bénéfice, imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de TMI, cela fait environ 3 970 € d’impôt pour l’année.

Le réel : ce que vous déduisez vraiment

Au régime réel simplifié, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, CFE, réparations, commissions des plateformes, abonnements, ménage…) et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Sur un appartement acheté 200 000 €, l’amortissement représente autour de 5 000 à 7 000 € par an. Résultat : la plupart des loueurs au réel ont un résultat fiscal nul ou faible pendant de longues années, donc zéro impôt et zéro prélèvement social sur leurs loyers.

Sur mon dossier 2025 (un deux-pièces à Nice, mis en location en avril), le réel a donné un résultat de 3 824 € pour près de 21 000 € de recettes, là où le micro non classé aurait été impossible. La différence d’impôt se chiffre en milliers d’euros par an.

Ce que le réel coûte en contrepartie

Une comptabilité en partie double, un plan comptable, des écritures datées et justifiées.
Une liasse fiscale chaque printemps (2031 et 2033-A à D), télétransmise.
Un FEC (fichier des écritures comptables) à pouvoir présenter en cas de contrôle.
Un expert-comptable, en général entre 300 et 600 € par an selon les cabinets, ou un outil qui fait le travail : c’est exactement pour cela que j’ai construit Meublé.

La nouveauté de 2025 : les amortissements reviennent à la revente

C’est le point que les articles d’avant 2025 ne mentionnent pas. La loi de finances pour 2025 (article 84) prévoit que, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retranchés du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements que vous avez déduits. Les résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues de cette règle ; pour un appartement loué en meublé de tourisme ou en longue durée, elle s’applique, classé ou non.

Il faut quand même relativiser : les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), et un euro d’amortissement déduit aujourd’hui vous fait économiser votre TMI plus 17,2 % tout de suite, contre 19 % plus 17,2 % sur une plus-value éventuelle, plus tard, avec abattement. Dans la grande majorité des cas, le réel reste gagnant. Mais si vous comptez revendre dans trois ou quatre ans avec une forte plus-value, faites le calcul complet.

Comment et quand opter

Le micro-BIC est le régime par défaut sous les seuils. Pour passer au réel, vous exercez une option auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente : pour que le réel s’applique aux revenus 2026, l’option devait être prise au plus tard en mai-juin 2026. Si vous démarrez l’activité en 2026, vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de votre première déclaration, au printemps 2027. L’option vaut un an et se reconduit tacitement ; vous pouvez y renoncer dans le même délai. Au-dessus des seuils, le réel s’applique d’office.

Ma règle simple

Vous avez un emprunt, ou vous avez acheté il y a moins de 15 ans : le réel gagne presque toujours.
Vos loyers dépassent 15 000 € en non classé : vous n’avez plus le choix.
Bien payé depuis longtemps, faibles charges, petits loyers, classé 50 % d’abattement : le micro peut suffire, et c’est plus simple.

Le simulateur fait la comparaison avec vos chiffres, amortissements compris, en quelques secondes.

Questions fréquentes

Est-ce que je peux rester au micro-BIC avec 18 000 € de loyers Airbnb en 2026 ?: Pas si le logement n’est pas classé : depuis les revenus 2025, le micro-BIC non classé s’arrête à 15 000 € de recettes par an, et au-dessus le réel s’applique d’office. Si le meublé est classé, le plafond est bien plus haut (77 700 € sur 2023-2025, chiffre 2026 à vérifier sur impots.gouv) et l’abattement passe à 50 %.
Quand faut-il opter pour le réel pour les revenus 2026 ?: L’option s’exerce auprès du SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente : pour 2026, au plus tard en mai-juin 2026. Si vous avez commencé l’activité en 2026, vous avez jusqu’à la date limite de votre première déclaration, au printemps 2027. L’option se reconduit ensuite tacitement d’année en année.
Combien d’impôt je paie au micro-BIC sur 12 000 € de loyers non classés ?: L’abattement de 30 % laisse 8 400 € imposables. À une tranche marginale de 30 %, cela fait environ 2 520 € d’impôt sur le revenu plus 1 445 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit près de 3 970 € pour l’année. Au réel, avec un emprunt et l’amortissement, le même logement donne souvent un résultat proche de zéro.
Le réel est-il toujours plus intéressant que le micro-BIC ?: Presque toujours quand vous avez un emprunt ou un bien acheté il y a moins de quinze ans, parce que l’amortissement efface le résultat. Le micro peut suffire pour un bien payé depuis longtemps, avec peu de charges et un classement qui donne 50 % d’abattement. Et depuis février 2025, une revente rapide avec forte plus-value mérite un calcul complet.