La liasse fiscale LMNP (2031, 2033-A à D) expliquée formulaire par formulaire

Chaque printemps, un loueur en meublé au réel dépose une « liasse » : la déclaration de résultats 2031 et ses tableaux annexes 2033. Quand le cabinet s’en occupe, on signe sans lire. Quand on veut comprendre ce que l’on signe, voici ce qu’il y a dedans.

Le 2031 : la déclaration elle-même

Le formulaire 2031-SD est la déclaration de résultats des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime réel simplifié. Pour un LMNP, l’essentiel tient en quelques cadres : votre identité et votre SIRET, la nature de l’activité (location meublée non professionnelle), le résultat fiscal de l’année (bénéfice ou déficit), et l’annexe 2031 bis qui précise la répartition. C’est ce résultat qui remonte sur votre déclaration de revenus.

La 2033-A : le bilan simplifié

Actif à gauche, passif à droite. À l’actif, vos immobilisations (terrain, construction, mobilier) en brut, les amortissements cumulés, et la valeur nette ; vos créances (une plateforme qui vous doit un versement au 31 décembre) et votre trésorerie si vous avez un compte dédié. Au passif, le compte de l’exploitant (ce que vous avez apporté et prélevé), l’emprunt restant dû, les dettes fournisseurs et les charges à payer. Le total actif doit être égal au total passif : c’est le premier contrôle que fait Meublé avant de clôturer.

La 2033-B : le compte de résultat

C’est le tableau qui raconte l’année. Les produits : loyers (compte 706), charges refacturées, éventuelles indemnités d’assurance. Les charges : achats et fournitures, services extérieurs (copropriété, assurance, commissions, honoraires), impôts et taxes (taxe foncière, CFE), charges sociales si vous êtes affilié, charges financières (intérêts d’emprunt), et les dotations aux amortissements. En bas, le résultat comptable, puis le passage au résultat fiscal avec les réintégrations (par exemple la fraction de CSG non déductible) et les déductions.

La 2033-C : immobilisations et amortissements

Un tableau par nature d’immobilisation : valeur au début de l’année, acquisitions, cessions, valeur en fin d’année ; puis les amortissements : cumul au début, dotation de l’année, cumul à la fin. C’est ici que l’on retrouve la méthode par composants décrite dans le guide sur l’amortissement. Les plus ou moins-values de cession y figurent aussi, l’année où vous vendez.

La 2033-D : provisions, amortissements différés, déficits

Pour un LMNP, c’est le tableau le plus important après le 2033-B, et le plus souvent mal rempli. Il porte le suivi des amortissements différés au titre de l’article 39 C (ceux que vous n’avez pas pu déduire parce qu’ils auraient créé un déficit) et des déficits reportables (qui ne s’imputent que sur des BIC non professionnels des dix années suivantes). Oublier une ligne ici, c’est perdre des années de déduction.

Les autres tableaux

La 2033-E (valeur ajoutée) ne concerne que les entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 152 500 €. Les 2033-F et G concernent les sociétés (capital, filiales). Un loueur en nom propre les laisse vides.

La 2042 C-PRO : le report sur votre déclaration de revenus

Le résultat du 2031 se reporte sur la déclaration complémentaire 2042 C-PRO, rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles », au régime réel : case 5NA (5NB, 5NC pour les autres membres du foyer) pour un bénéfice, 5NY (5NZ, 5OZ) pour un déficit. Meublé affiche ces chiffres à la clôture. Si vous êtes passé par un cabinet, vérifiez qu’il a bien fait ce report : le mien l’avait fait, mais j’ai vu des déclarations où le bénéfice n’apparaissait nulle part.

Date limite et télétransmission

La liasse se dépose le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec quinze jours supplémentaires pour une transmission en ligne : en pratique autour du 20 mai chaque année (pour l’exercice 2026, en mai 2027). La transmission papier n’existe plus : vous passez par un partenaire EDI (c’est ce que font les cabinets) ou par votre espace professionnel sur impots.gouv.fr en mode EFI, après avoir adhéré au service « Déclarer vos résultats ». Meublé prépare les chiffres ligne par ligne ; la transmission reste votre geste.

Ce que fait Meublé à la clôture

À partir des écritures de l’année, l’application calcule la 2033-A, la 2033-B, la 2033-D, le 2031 et les cases 2042 C-PRO, et refuse de clôturer tant que quatre contrôles croisés ne passent pas (bilan équilibré, immobilisations cohérentes avec le tableau d’amortissement, résultat identique entre 2033-B et 2031, régularisations extournées). Sur mon dossier 2025, les 18 lignes de la liasse déposée par le cabinet sont retrouvées à l’euro près.