Est-ce qu’un déficit LMNP réduit l’impôt sur mes salaires ?

Non. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les bénéfices de la même activité, réalisés au cours des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI). Il ne touche ni vos salaires, ni vos revenus fonciers. Seul le loueur professionnel (LMP) peut imputer ses déficits sur le revenu global.

Combien de temps peut-on reporter un déficit LMNP ?

Dix ans. Un déficit constaté sur l’exercice 2026 peut s’imputer sur vos bénéfices LMNP jusqu’à l’exercice 2036 ; ensuite, ce qui reste est perdu. Les amortissements différés au titre de l’article 39 C, eux, se reportent sans limite de durée. Les deux stocks se suivent sur la 2033-D, chaque année, même quand ils ne servent pas.

Quelle différence entre déficit reportable et amortissement différé ?

Le déficit vient des charges qui dépassent les loyers ; l’amortissement différé vient de la dotation que l’article 39 C empêche de déduire parce qu’elle créerait un déficit. Le premier expire après dix ans, le second jamais. Une année bénéficiaire, l’amortissement s’impute en premier, le déficit seulement sur ce qui reste.

Dans quelle case déclarer un déficit LMNP ?

Le déficit de l’année va en case 5NY de la 2042 C-PRO (5NZ ou 5OZ pour les autres membres du foyer). Les déficits des années antérieures non encore imputés se reportent dans les cases 5GA à 5GJ, une par année d’origine. Oublier de les reporter une année, c’est les faire disparaître de votre déclaration.

Déficit LMNP : le report sur dix ans expliqué

Par Juliano Majally · 7 novembre 2026 · 6 min de lecture

Un déficit LMNP ne s’impute que sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes, jamais sur vos salaires : origine, amortissement différé, cases 2042 C-PRO.

« Avec le réel, vous allez faire du déficit et payer moins d’impôt sur vos salaires. » Je l’ai entendu plusieurs fois, et c’est faux en LMNP. Le déficit existe, mais il reste enfermé dans sa catégorie. Voici comment il fonctionne, et ce qu’il vaut vraiment.

D’où vient un déficit en LMNP

Au réel, le résultat de l’année est : loyers moins charges moins amortissements. Mais l’article 39 C du CGI interdit aux amortissements de creuser un déficit : la dotation est plafonnée au résultat avant amortissement, et l’excédent est différé. Un déficit LMNP ne peut donc venir que des charges : une grosse année de travaux déductibles, des frais d’acquisition passés en charges la première année, des intérêts d’emprunt élevés avec peu de loyers (un logement vacant, une première année courte), ou simplement un appartement dont les charges dépassent les recettes.

Exemple : 9 000 € de loyers, 12 000 € de charges (dont 7 000 € de frais de notaire passés en charges), 6 000 € de dotation. Résultat avant amortissement : −3 000 €. L’amortissement est intégralement différé (6 000 € mis en stock), et l’année se termine sur un déficit de 3 000 €.

Ce que dit la loi

L’article 156, I, 1° ter du CGI : les déficits d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne s’imputent que sur les bénéfices tirés de la même activité, non professionnelle, réalisés au cours des dix années suivantes. Pas sur vos salaires, pas sur vos revenus fonciers, pas sur un autre BIC. Et au-delà de dix ans, ce qui n’a pas été imputé est perdu.

C’est la grande différence avec les revenus fonciers (location nue), où un déficit s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Et c’est ce qui explique que le réel en LMNP ne « défiscalise » pas vos autres revenus : il met vos loyers à zéro d’impôt, ce qui est déjà beaucoup, mais il s’arrête là.

Déficit et amortissement différé : deux stocks, deux règles

	Déficit reportable	Amortissement différé (39 C)
Origine	Charges supérieures aux loyers	Dotation plafonnée au résultat avant amortissement
Durée	Dix ans	Sans limite
S’impute sur	Les bénéfices LMNP du foyer	Le résultat avant amortissement, dans la même limite
Où le suivre	2033-D et cases 5GA à 5GJ	2033-D

L’ordre d’imputation compte, et il n’est pas favorable. Une année bénéficiaire, on déduit d’abord la dotation de l’année et le stock d’amortissements différés, jusqu’à ramener le résultat à zéro ; les déficits antérieurs ne s’imputent que sur ce qui reste. Avec un gros stock d’amortissements, il ne reste souvent rien, et le déficit vieillit sans servir. C’est l’une des raisons pour lesquelles incorporer les frais de notaire au prix plutôt que les passer en charges est souvent le choix le plus sûr : voir le guide sur les frais de notaire.

Où le déclarer

Le déficit de l’année se lit sur le 2031 et se reporte sur la 2042 C-PRO, case 5NY (5NZ, 5OZ pour les autres membres du foyer). Les déficits des années précédentes non encore imputés se reportent dans les cases 5GA à 5GJ, une case par année d’origine : c’est l’administration qui les impute sur vos bénéfices LMNP, et c’est vous qui devez les reporter chaque année, sinon ils disparaissent de votre déclaration. La 2033-D, elle, porte le suivi des deux stocks, déficits et amortissements différés. Quand un cabinet s’arrête ou qu’on change d’outil, c’est là que les reports se perdent.

La différence avec le LMP

Le loueur en meublé professionnel (recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer) est dans un autre monde : ses déficits s’imputent sur le revenu global, sans limite de montant, et le plafonnement de l’article 39 C ne le concerne pas, ce qui veut dire que ses amortissements peuvent eux aussi créer un déficit imputable sur ses salaires ou sa pension. C’est l’avantage principal du statut, en échange de cotisations sociales dans tous les cas et d’un régime de plus-value professionnel. Le passage de LMNP à LMP n’est pas un choix : il dépend des chiffres de l’année, et il se vérifie chaque année. Les déficits accumulés en LMNP avant le passage restent, à ma lecture, imputables uniquement sur des bénéfices non professionnels ; vérifiez ce point avec le SIE si vous êtes dans ce cas. Voir le guide sur le seuil de 23 000 €.

Ce que ça change dans vos décisions

Ne cherchez pas le déficit en LMNP : il ne vaut rien tant que vous n’avez pas de bénéfice LMNP pour l’absorber, et il expire.
Préférez les choix qui nourrissent l’amortissement (frais incorporés, travaux immobilisés) à ceux qui créent des charges d’un coup, sauf si vous savez que les loyers vont absorber le déficit vite.
Reportez vos déficits et amortissements différés chaque année, même quand ils ne servent pas.

Le simulateur montre le résultat d’une année type ; pour voir comment un déficit se résorbe sur plusieurs exercices, il faut tenir le dossier.

Ce que fait Meublé

À la clôture, l’application calcule le résultat fiscal dans cet ordre : CSG non déductible, plafonnement 39 C avec le stock différé, puis imputation des déficits antérieurs du plus ancien au plus récent, en écartant ceux de plus de dix ans. Les stocks de fin d’année sont enregistrés avec la clôture et repris l’exercice suivant, et la 2033-D et la case 5NY ou 5NA sont remplies à partir de ces chiffres.

Questions fréquentes

Est-ce qu’un déficit LMNP réduit l’impôt sur mes salaires ?: Non. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les bénéfices de la même activité, réalisés au cours des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI). Il ne touche ni vos salaires, ni vos revenus fonciers. Seul le loueur professionnel (LMP) peut imputer ses déficits sur le revenu global.
Combien de temps peut-on reporter un déficit LMNP ?: Dix ans. Un déficit constaté sur l’exercice 2026 peut s’imputer sur vos bénéfices LMNP jusqu’à l’exercice 2036 ; ensuite, ce qui reste est perdu. Les amortissements différés au titre de l’article 39 C, eux, se reportent sans limite de durée. Les deux stocks se suivent sur la 2033-D, chaque année, même quand ils ne servent pas.
Quelle différence entre déficit reportable et amortissement différé ?: Le déficit vient des charges qui dépassent les loyers ; l’amortissement différé vient de la dotation que l’article 39 C empêche de déduire parce qu’elle créerait un déficit. Le premier expire après dix ans, le second jamais. Une année bénéficiaire, l’amortissement s’impute en premier, le déficit seulement sur ce qui reste.
Dans quelle case déclarer un déficit LMNP ?: Le déficit de l’année va en case 5NY de la 2042 C-PRO (5NZ ou 5OZ pour les autres membres du foyer). Les déficits des années antérieures non encore imputés se reportent dans les cases 5GA à 5GJ, une par année d’origine. Oublier de les reporter une année, c’est les faire disparaître de votre déclaration.